Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB
Was Ihre Immobilie wirklich wert ist – Verkehrswertgutachten für Erbschaft, Schenkung, Kauf und Scheidung
Lage, Lage, Lage. Und was ist mit den Bauschäden?
Der bekannteste Satz der Immobilienbranche erklärt, warum eine Gemeinde teuer ist. Was jedoch genau Ihr Haus so teuer oder so günstig macht, muss ein Experte feststellen, der weiß, worauf es ankommt.
Festpreis vor der Beauftragung · Ortstermine im gesamten Oberbergischen Kreis
Wofür brauche ich ein Verkehrswertgutachten?
Ein Fall aus der Praxis
Wie aus 210.000 € am Ende 106.000 € wurden.
Eine Eigentumswohnung wurde vererbt. Die Erbin gehörte nicht zur engsten Familie. Für sie galt ein Freibetrag von 20.000 € (§ 16 Abs. 1 Nr. 7 ErbStG). Alles darüber war zu versteuern.
Damit entschied eine einzige Zahl über die Höhe der Steuer: der Wert der Wohnung. Das Finanzamt hatte ihn festgesetzt, ohne die Wohnung je gesehen zu haben.
Warum bewertet das Finanzamt anders als ein Sachverständiger?
Bei einer Erbschaft legt das Finanzamt den Immobilienwert häufig auf Basis vereinfachter Rechenmodelle fest – ohne hierbei eine Objektbesichtigung durchzuführen. Dabei werden wichtige wertmindernde Faktoren wie Baumängel, Sanierungsstau oder bestehende Wohnrechte nicht berücksichtigt. Das Ergebnis: Der steuerliche Immobilienwert liegt nicht selten über dem tatsächlichen Verkehrswert.
Mit einer professionellen Immobilienbewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen erhalten Sie ein fundiertes Gutachten, das vor dem Finanzamt Bestand hat und im besten Fall zu einer niedrigeren Erbschaftsteuer führen kann.
- Objekt
- Eigentumswohnung
- Lage
- Oberbergischer Kreis
- Anlass
- Erbschaft
- Jahr
- 2026
- Anlagen
- 5
Nach Aktenlage
Das Finanzamt setzt den Wert fest
Baujahr, Wohnfläche, Lage – alles aus der Akte. Kein Ortstermin. Kein Foto. Keine Bauakte.
210.000 €
Bedarfswert, zunächst festgesetzt
Vor Ort
Der Ortstermin
Besichtigung mit Aufmaß und Fotodokumentation. Was in der Akte nicht stand, aber den Wert einer Immobilie gravierend beeinflussen kann:
Anlage 1 · Dieselbe Gebäudeecke von außen und von innen: Die Bauwerksabdichtung liegt frei und wurde schon bei Errichtung nicht fachgerecht ausgeführt. Innen Durchfeuchtung und Salzausblühungen. 
Anlage 2 · Künstliche Mineralfasern, offen liegend auf der obersten Geschossdecke. 
Anlage 3 · Ein undichtes Dach durchfeuchtet die Geschossdecke im Treppenhaus. Der Putz platzt bereits ab. 
Anlage 4 · Riss in der Außenwand unter der Fensterbank. Nicht fachgerecht eingebaute Fenster lassen Feuchtigkeit ins Mauerwerk eintreten. 
Anlage 5 · Unterhalb der Treppenstufe dringt Feuchtigkeit ein: Putzabplatzungen bis auf das Mauerwerk, am Boden Pfützenbildung. Ermittlung durch einen Sachverständigen
Das Gutachten
Bewertung nach ImmoWertV auf Grundlage des tatsächlich festgestellten Zustands, mit den Daten des Gutachterausschusses Oberbergischer Kreis.
100.000 €
Verkehrswert nach § 194 BauGB, im Gutachten ermittelt
Nach Prüfung
Die Festsetzung
Das Finanzamt muss einem Gutachten nicht in allen Punkten zustimmen. Eine Garantie für den Wert aus dem Gutachten gibt es nicht. Das Finanzamt folgt jedoch den Berechnungen und Argumenten des Sachverständigen. Im aktuellen Fall wurden vom Finanzamt akzeptiert:
106.000 €
104.000 € niedriger als zunächst festgesetzt
Ein Beispiel aus dem Erbfall. Dieselbe Frage stellt sich beim Kauf, bei der Schenkung und bei der Trennung.
Häufige Fragen
Was Erben am häufigsten fragen
Akzeptiert das Finanzamt mein Gutachten überhaupt?
Nur unter einer Voraussetzung, die viele nicht kennen. § 198 Abs. 2 BewG lässt den Nachweis eines niedrigeren Werts nur auf zwei Wegen zu: durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder durch einen Sachverständigen. Dieser muss von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert sein. Die Zertifizierungsstelle muss dabei selbst DAkkS-akkreditiert sein.
Ein Gutachten ohne diese Qualifikation weist das Finanzamt zurück. Wie sorgfältig es erstellt wurde, spielt keine Rolle. Fragen Sie deshalb vor der Beauftragung danach, bei wem auch immer.
Unser Büro erfüllt diese Voraussetzung. Die Gutachten werden in Sachverständigengemeinschaft erstellt und von einem Sachverständigen verantwortet, der nach DIN EN ISO/IEC 17024 von einer DAkkS-akkreditierten Stelle zertifiziert ist. Sie werden vom Finanzamt in dieser Form anerkannt.
Bis wann muss das Gutachten beim Finanzamt vorliegen?
Gegen den Erbschaftsteuerbescheid kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden (§ 355 AO). Dass ein Gutachten nachgereicht werden soll, ist dafür ein üblicher Grund.
Über Frist, Formulierung und Aussetzung der Vollziehung entscheidet Ihr Steuerberater oder Rechtsanwalt. Wir liefern das Gutachten, nicht den Einspruch. Melden Sie sich früh: Wenn der Bescheid schon drei Wochen auf dem Tisch liegt, wird es eng.
Wie lange dauert die Erstellung?
Vom Besichtigungstermin bis zur Übergabe je nach Umfang in der Regel zwei bis vier Wochen. Voraussetzung ist, dass die benötigten Unterlagen zum Ortstermin vorliegen.
Welche Unterlagen brauchen Sie von mir?
Das hängt vom Objekt und vom Anlass ab und wird im kostenfreien Erstgespräch geklärt. Sie bekommen dort eine konkrete Liste. Zum Besichtigungstermin sollten die Unterlagen bereitliegen. Das ist der häufigste Grund, warum Gutachten länger dauern als nötig.
Wir sind mehrere Erben und uneinig. Kann ich trotzdem beauftragen?
Ja. Auftraggeber ist, wer beauftragt und das Honorar trägt. Das kann die Erbengemeinschaft gemeinsam sein – oder ein einzelner Miterbe, der die Kosten allein übernimmt.
Was im Innenverhältnis zwischen den Erben gilt, klären Sie mit Ihrem Anwalt oder Notar. Für die Erstellung des Gutachtens ist es ohne Bedeutung.
Was, wenn der Wert am Ende gar nicht niedriger liegt?
Dann haben Sie ein Gutachten bezahlt, das Ihnen steuerlich nichts bringt. Das ist die ehrliche Antwort. Das Honorar steht als Festpreis vor der Beauftragung fest. Zu diesem Zeitpunkt weiß niemand, welcher Wert sich ergibt. Dieses Risiko bleibt bei Ihnen.
Es lässt sich aber verkleinern. Mit einem Kurzgutachten ab 849 € zzgl. MwSt. bekommen Sie zuerst einen belastbaren Rahmen. Entspricht das Ergebnis Ihren Erwartungen, wird es beim anschließenden Vollgutachten zu 50 % angerechnet.
Zählen nur Bauschäden – oder auch anderes?
Auch anderes. Rechte und Belastungen im Grundbuch, Altlastenverdacht, Schadstoffe, Abweichungen zwischen Bestand und Baugenehmigung, bei Wohnungseigentum die Beschlusslage der Gemeinschaft. Im geschilderten Fall wurden allein dafür 9.000 € abgesetzt.
Umgekehrt gilt dasselbe: Photovoltaik, Wallbox, Lagevorteile oder ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand erhöhen den Wert. Nicht alles, was teuer war, erhöht ihn allerdings. Vieles steckt bereits im Gebäudestandard. Rechtsgrundlage ist § 8 Abs. 3 ImmoWertV. Die dortige Aufzählung ist ausdrücklich nicht abschließend.
Sie brauchen eine Zahl, die standhält?
Der Bescheid liegt auf dem Tisch, der Notartermin steht an, die Miterben warten – und alles hängt an einer Zahl. Rufen Sie an. Im Erstgespräch sagen wir Ihnen offen, ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall lohnt. Auch wenn die Antwort nein lautet.
- Antwort innerhalb eines Werktags
- Festpreis vor der Beauftragung
- Erstgespräch kostenfrei und unverbindlich
Angaben zum Fallbeispiel aus einem abgeschlossenen eigenen Gutachten, anonymisiert wiedergegeben. Jeder Fall liegt anders. Daraus lässt sich kein Ergebnis für Ihre Immobilie ableiten. Was ein niedrigerer Wert steuerlich bedeutet, hängt von Verwandtschaftsgrad, Freibetrag und Steuersatz ab. Das beurteilt Ihr Steuerberater.