Vermietung · Steuer
Restnutzungsdauergutachten: höhere AfA für vermietete Immobilien
Der Gesetzgeber unterstellt jedem Mietwohngebäude pauschal 50 Jahre Nutzungsdauer – unabhängig davon, ob es 1962 oder 2015 gebaut wurde.
ab 1.250 € zzgl. MwSt. · Festpreis vor Beauftragung
Worum es geht
Vermieter schreiben ihre Immobilie standardmäßig mit 2 % pro Jahr ab. Diese Pauschale kennt weder das Baujahr noch den Zustand des Gebäudes. § 7 Abs. 4 EStG lässt jedoch ausdrücklich zu, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen, wenn sie nachgewiesen wird.
Der Nachweis erfolgt über ein Gutachten, das den baulichen Zustand vor Ort aufnimmt und die verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer nach den Vorgaben der ImmoWertV herleitet. Maßgeblich sind unter anderem der Modernisierungsgrad, der Zustand der tragenden Bauteile und der Haustechnik sowie durchgeführte oder unterlassene Instandhaltung.
Fällt die Restnutzungsdauer kürzer aus als die unterstellten 50 Jahre, verteilt sich der Gebäudewert auf weniger Jahre – der jährlich absetzbare Betrag steigt entsprechend. Der Effekt wirkt über die gesamte Restlaufzeit und ist damit bei Bestandsobjekten in aller Regel ein Vielfaches der Gutachtenkosten. Wie hoch er im Einzelfall ausfällt, hängt vom Gebäudewert, der ermittelten Restnutzungsdauer und Ihrem persönlichen Steuersatz ab.
Worauf es bei diesem Gutachten ankommt
Das Gutachten muss die Anerkennung überstehen
Ein Restnutzungsdauergutachten hat nur dann Wert, wenn das Finanzamt es akzeptiert. Entscheidend ist eine Herleitung, die den bautechnischen Zustand konkret belegt statt eine Modellrechnung zu präsentieren.
Ohne Ortstermin geht es nicht
Angebote, die allein aus Baujahr und Fläche eine Restnutzungsdauer errechnen, greifen genau dort an, wo die Prüfung ansetzt: beim tatsächlichen Zustand des Gebäudes.
Sinnvoll besonders bei Baujahren vor 1990
Je größer der Abstand zwischen unterstellter und tatsächlicher Nutzungsdauer, desto größer der Effekt. Bei jungen oder kernsanierten Objekten kann das Gutachten wirtschaftlich uninteressant sein. Das sagen wir Ihnen vorher.
Der Zeitpunkt zählt
Der geänderte AfA-Satz wirkt ab dem Veranlagungszeitraum, in dem er geltend gemacht wird. Je früher im Halteverlauf das Gutachten vorliegt, desto länger wirkt der Vorteil.
Die anderen Gutachtenarten
Unsicher, ob das für Ihren Fall das richtige Gutachten ist?
Ein kurzes Telefonat klärt das meist in wenigen Minuten – und kostet Sie nichts.