Hauskauf · Bauschäden
Bauschadengutachten und Begleitung beim Hauskauf
Welche dieser Stellen hat Ihr Objekt?
Bei einer Besichtigung sehen Sie Räume, nicht die Bausubstanz dahinter. Nach dem Notartermin sind Sie nicht rechtlos, aber Sie tragen die Beweislast: Nachweisen müssten dann Sie, dass der Verkäufer den Schaden kannte und verschwiegen hat.
Was Sie danach in der Hand haben
Schäden benannt
Welche Schäden das Objekt hat, und ob sie harmlos oder teuer sind.
Kosten eingeordnet
Was die Instandsetzung der Größenordnung nach bedeutet, bevor über den Preis geredet wird.
Entscheidung möglich
Ein belastbares Argument in der Verhandlung – oder ein guter Grund, abzusagen.
In drei Schritten dorthin
- 1Kurze Anfrage oder Anruf
- 2Ortstermin gemeinsam am Objekt
- 3Schriftliche Einschätzung mit Kostenrahmen
Zwischen Besichtigung und Notartermin genügen dafür meist wenige Tage.
So sieht das in Wirklichkeit aus
Aufnahmen aus unserer Praxis. Die Beträge sind Größenordnungen aus tatsächlich ausgeführten Sanierungen – kein Schätzwert.
Feuchte Kellerwand
Der Putz löst sich, Salze treten an die Oberfläche, die Feuchtezone wandert nach oben. Ursache ist fast immer eine fehlende oder gealterte Abdichtung – nicht das Lüftungsverhalten.
Instandsetzung
47.600 € von außen · 21.200 € von innen
Bei 40 lfm Wandlänge, ein typisches Einfamilienhaus. 1.190 bzw. 530 € je laufendem Meter, inkl. MwSt.
Fehlerhafte Sockelabdichtung
Die Abdichtung hält nicht am Untergrund. Hier lässt sie sich mit der Hand abziehen. Wasser läuft dahinter in die Wand. Sichtbar wird das meist erst innen, Jahre später.
Instandsetzung
9.375 € für die Straßenfront
Bei 25 lfm, die übliche Länge einer Straßenseite. 375 € je laufendem Meter, inkl. MwSt.
Echter Hausschwamm
Der gefährlichste holzzerstörende Pilz am Gebäude. Er wächst vom Keller bis zum Dach und zerstört jeden Holzbalken auf seinem Weg. Im schlimmsten Fall muss der gesamte Dachstuhl neu erstellt werden.
Instandsetzung
ab 53.000 €
Untergrenze bei einem Befall über mehrere Geschosse, inkl. Erneuerung des Dachstuhls. Inkl. MwSt.
Braunfäule im Fachwerk
Die Balken haben ihre tragende Funktion verloren und müssen ausgetauscht werden. Von außen sieht man nur den Anstrich. Wie tragfähig das Holz noch ist, zeigt erst die Prüfung.
Instandsetzung
rund 50.000 € je Hausseite
Austausch der geschädigten Balken einer Fassadenseite, Schadensbild wie im Foto. Inkl. MwSt.
Bei Hausschwamm und Fachwerkfäule kann der Befall so weit reichen, dass ein Abriss wirtschaftlich nicht mehr auszuschließen ist – der kapitale Totalschaden. Beide Schäden sind bei einer normalen Besichtigung praktisch nicht zu erkennen.
Ein Makler vermittelt. Begutachten ist ein anderer Beruf.
Der Maklerauftrag umfasst die Vermittlung der Immobilie, nicht die technische Prüfung ihrer Bausubstanz. Das ist kein Versäumnis, sondern schlicht ein anderes Fachgebiet: Ob ein Riss setzungsbedingt oder harmlos ist, ob Feuchtigkeit von außen drückt oder kondensiert, lässt sich nur bautechnisch beurteilen.
Für Sie als Käufer bleibt trotzdem ein Problem: Was nach dem Kauf saniert werden muss, ist wirtschaftlich Teil des Preises. Nur steht es in keinem Exposé. Eine nachträgliche Kellerabdichtung, ein neuer Dachstuhl oder die Sanierung eines Schimmelschadens bewegen sich schnell in Größenordnungen, die jede Preisverhandlung verändert hätten.
Genau diese Lücke schließt ein Bauschadengutachten: Es beziffert vor der Unterschrift, was der Zustand des Hauses tatsächlich bedeutet.
Zwei verschiedene Aufträge
| Makler | Sachverständiger | |
|---|---|---|
| Beauftragt von | dem Verkäufer | Ihnen als Käufer |
| Ziel des Auftrags | Verkauf zum bestmöglichen Preis | belastbare Einschätzung des Zustands |
| Vergütung | Provision, prozentual vom Kaufpreis | Festhonorar, unabhängig vom Ergebnis |
| Bausubstanz | nicht Gegenstand des Auftrags | Kern der Leistung |
| Sanierungskosten | keine Angabe | der Größenordnung nach beziffert |
Beide Rollen sind legitim. Sie haben nur nichts miteinander zu tun. Wenn im Exposé „baujahrtypische Mängel“ steht oder der Hinweis, Schäden seien nicht geprüft worden, ist das keine Nachlässigkeit, sondern korrekt: Was nicht zum Auftrag gehört, kann niemand zusichern.
Was das praktisch bedeutet, sehen wir täglich im eigenen Sanierungsbetrieb. Über ihn erreichen uns regelmäßig Anfragen von Käufern, die drei bis sechs Monate nach dem Einzug feststellen, was sie mitgekauft haben. Zu diesem Zeitpunkt ist der Kaufvertrag geschlossen, die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen, und die Rechnung liegt zunächst bei ihnen.
Schon gekauft – und die Schäden zeigen sich erst jetzt?
Dann sind Sie nicht rechtlos. Ein vertraglicher Haftungsausschluss gilt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Nur: Beweisen müssen das Sie.
Die Beweislast liegt bei Ihnen
Sie müssen belegen, welcher Schaden vorlag, seit wann – und dass der Verkäufer davon wusste. Ohne bautechnisches Gutachten ist das praktisch nicht zu führen.
Sie gehen in Vorleistung
Gerichtskosten, Anwalt und Gutachten zahlen Sie zunächst selbst. Erstattet wird erst am Ende – wenn Sie gewinnen.
Es dauert
Verfahren dieser Art ziehen sich erfahrungsgemäß bis zu vier Jahre. Saniert werden muss das Haus in dieser Zeit trotzdem.
Was wir in dieser Lage machen: den Schaden aufnehmen und dokumentieren, die Ursache und ihren Zeitverlauf bestimmen und die Instandsetzungskosten beziffern. Das geht als Privatgutachten für Ihren Anwalt oder im selbstständigen Beweisverfahren vor Gericht.
Die rechtliche Bewertung Ihres Falls gehört zu Ihrem Anwalt. Wir liefern die technische Grundlage, auf die er sich stützen kann.
Worum es geht
Bei einem Bestandsobjekt entscheidet sich der wirtschaftliche Erfolg des Kaufs nicht am Kaufpreis, sondern an dem, was in den ersten fünf Jahren danach saniert werden muss. Eine feuchte Kelleraußenwand, ein Dachstuhl mit Schädlingsbefall oder eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer sind bei der Besichtigung selten sichtbar – in der Kostenaufstellung danach umso deutlicher.
Wir sehen uns das Objekt mit Ihnen gemeinsam an, benennen die Schäden, ordnen ihre Ursache ein und schätzen die Größenordnung der Instandsetzungskosten. Das Ergebnis ist entweder ein Argument in der Preisverhandlung oder der Grund, den Kauf nicht zu machen. Beides ist ein gutes Ergebnis.
Der Schwerpunkt liegt auf Feuchte- und Abdichtungsschäden: Kellerabdichtung, aufsteigende Feuchte, Schimmel, Rissbildung, Wärmebrücken. Dieser Bereich ist unser fachlicher Ursprung und der Grund, warum wir Schadensbilder einordnen können, statt sie nur zu fotografieren.
Worauf es bei diesem Gutachten ankommt
Ursache statt Symptom
Ein feuchter Fleck an der Kellerwand kann drückendes Wasser, eine defekte Leitung oder Kondensat sein. Die Sanierungskosten unterscheiden sich dabei um den Faktor zehn. Die Ursache zu bestimmen ist die eigentliche Leistung.
Vor der Unterschrift, nicht danach
Nach Beurkundung ist der Hebel weg. Der sinnvolle Zeitpunkt liegt zwischen Besichtigung und Notartermin, und dafür braucht es meist nur wenige Tage Vorlauf.
Kosten in einer Größenordnung, mit der man verhandeln kann
Ein Hinweis auf einen Mangel bewegt im Kaufgespräch wenig. Eine belastbare Kostenschätzung für die Instandsetzung bewegt sehr viel.
Dokumentation, die auch später trägt
Fotos, Messwerte und Einordnung werden schriftlich festgehalten. Falls es später doch zum Streit über arglistig verschwiegene Mängel kommt, existiert damit eine Aufnahme des Zustands zum Kaufzeitpunkt.
Die anderen Gutachtenarten
Unsicher, ob das für Ihren Fall das richtige Gutachten ist?
Ein kurzes Telefonat klärt das meist in wenigen Minuten – und kostet Sie nichts.